Extinderea suprafeței de terenuri care le dețineți în proprietate este o parte integrantă a dezvoltării afacerii agricole. Iar cumpărarea unei întreprinderi care deține sau arendează terenuri este cea mai rapidă modalitate de a face acest lucru.
Dar, în același timp, procesul are o serie de riscuri. Cu proprietarul Feudal.md, Andrei Demianovici, vom analiza cum să verificați cealaltă parte contractantă și cum să vă asigurați pentru a nu fi duși de nas.
Atunci când doriți să cumpărați o întreprindere, este mai întâi necesar să se facă distincția între două expresii juridice: persoană juridică operațională și neoperațională. Persoană juridică neoperațională este cea, care are terenuri în folosință sau în proprietate, dar nu desfășoară activități de exploatare.
O persoană juridică operațională este acea, care deține sau arendează utilaje, cumpără semințe și îngrășăminte, vinde culturi – adică prelucrează aceste terenuri care îi aparțin. Prin urmare, primul pas în verificarea unei părți contractante este un audit contabil complet și evaluarea componentelor operaționale.
Astfel aflați dacă are firma debit sau împrumuturi, adică care este starea financiară a companiei, are într-adevăr atât de mult teren pe cât spune reprezentantul sau nu, deci trebuie să cunoașteți răspunsurile la aceste întrebări înainte de a lua o decizie de cumpărare.
A doua etapă de verificare a părții contractante este o evaluare a stării parcului de tehnică agricolă. Este important să înțelegeți dacă veți putea folosi acest echipament după cumpărare sau vânzare, cât va trebui să investiți în reparații și așa mai departe. În această etapă, este inclusă și evaluarea clădirilor întreprinderii.
A treia și cea mai solicitantă etapă este evaluarea suprafețelor de teren a contractantului, deoarece aceasta e cel mai important.
„Tractoarele pot fi vândute, modernizate, clădirile pot fi reparate, dar nu poți repara terenul. Și acesta este principalul atu. Prin urmare, tocmai evaluarea suprafețelor de teren trebuie abordată foarte serios. Și în acest proces există câteva puncte importante cărora fermierul ar trebui să le acorde atenție”, spune Andrei Demyanovici.
Auditul terenurilor: analiza hotarelor terenului conform cadastrului și realității
În primul rând, fermierul trebuie să solicite de la partea contractantă (vânzătorul întreprinderii) o listă cu toate terenurile care sunt deținute și arendate.
Trebuie să știți locația acestora, cât de „grămădite” sunt, pentru că dacă nu sunt toate într-un singur loc, veți avea întrebări la capitolul logistică și „șahul” format.
Este important să vedeți hotarele câmpurilor și să le comparați cu datele cadastrale pentru a înțelege imaginea reală. Undeva, parcelele pot fi subcultivate din cauza împăduririi, de exemplu, dar altundeva o întreprindere poate minți arătând suprafețe de teren fără contracte de arendă adecvate și cultivând terenul primăriei în mod ilegal.
Liniile roșii din imagine sunt contururile câmpurilor, adică cele care sunt prelucrate. Aici se vede imediat că suprafețele de mai jos sunt împădurite, iar unele suprafețe care aparțin întreprinderii nu sunt cultivate. În această etapă, este important de înțeles ce presupun acordurile cu concurenții.
De asemenea, este important să știți dacă toate parcelele din lot au contracte care vă permit să cultivați terenul în mod legal, să aflați mai detaliat despre tipurile de prelucrare ilegală și despre pierderile tehnice.
„Se întâmplă adesea ca un fermier să cumpere o întreprindere în care s-a semănat deja grâu pe teren pe parcele care nu au contracte de arendă, pe acorduri condiționate cu proprietarul, sau fără nicio cerere. Iar atunci când proprietarul se schimbă (pe care cel mai probabil nu veți avea timp să-l controlați), oricine poate veni să vă recolteze recolta. Și va fi relativ legal, având în vedere că acordurile anterioare nu au fost oficializate legal”, explică Andrei.
De asemenea, este important să înțelegeți termenele limită pentru expirarea contractelor, care nu vor mai fi valabile în timpul apropiat și care în cinci ani.
Trebuie să înțelegeți riscurile la care sunteți supuși din cauza contractelor care expiră în viitorul apropiat deoarece:
- nu aveți timp să le semnați din nou la timp;
- trebuie să stabiliți relații cu proprietarii, iar acest lucru depinde de ce fel de reputație a avut întreprinderea în localitate și dacă nu a inspirat încredere, atunci cel mai probabil vă veți lua rămas bun de la aceste terenuri sau de la majoritatea dintre ele.
Puteți efectua un audit în sistemul Feudal.md – experții vă vor ajuta cu analiza întreprinderii și a zonei în care se află. Timpul unui astfel de audit este de doar câteva zile, datorită automatizării proceselor și datelor deschise.
Analiza pierderilor tehnice
După ce fermierul a determinat limitele câmpurilor, este necesar să se analizeze pierderile tehnice (unde parcelele nu sunt cultivate în totalitate) și ocuparea terenurilor. La urma urmei, acestea sunt și riscuri potențiale.
Înțelegeți cât de multe pierderi tehnice sunt și ce le cauzează. Nu este o problemă dacă acestea sunt drumurile tehnice – aici puteți ajusta hotarele parcelelor.
Dacă o parte a terenului este ocupată de copaci, trebuie să se înțeleagă că vor fi necesare investiții suplimentare în defrișare. În cazul în care este o mlaștină – aceste terenuri nu pot fi arate. Astfel de parcele costă mai puțin sau chiar nimic.
„Parcelele cu pierderi tehnice le-aș estima la un cost de 0,5 din cel prevăzut inițial, pentru că aici vor fi necesare investiții. În ceea ce privește auto-ocuparea parcelelor din jurul câmpurilor, astfel de terenuri nu numai că sunt lipsite de valoare în evaluarea întreprinderii, ci sunt riscuri – acesta este un „minus” în evaluare, deoarece pot aduce probleme sub formă de recolte pierdute. Căci dacă nu aveți documente, atunci nici verticalitate nu e și nici protecție. Nu trebuie să plătiți pentru asta”, explică Andrei Demianovici.
În imagine, în zona gri și galbenă, este o pădure care se află în interiorul granițelor cadastrale, pierderile tehnice în aceste două parcele sunt de 2 ha fiecare.
Auditul contractelor de arendă și vânzare a terenurilor
A treia etapă este un audit a ceea ce este scris în contractele de arendă și vânzare a terenurilor. Dacă intenționați să cumpărați o întreprindere, nu economisiți bani pentru ca un avocat să examineze toate documentele.
Dacă acolo sunt puncte slabe, dacă contractele sunt întocmite greșit, există riscul ca după schimbarea dreptului de proprietate să apară persoane care să dea în judecată pentru a prelua terenurile sau recolta cultivată pe ele.
Analiza terenurilor concurentilor
Dacă ca fermier plănuiți să prelucrați terenul de pe teritoriul unei anumite primării mai mult timp, pentru a vă extinde suprafețele de teren în viitor, trebuie să analizați situația, determinând concurenții din jur.
Efectuați o analiză a suprafețelor de teren de la concurenți pentru a vedea dacă există o oportunitate de creștere, dacă sunt multe terenuri în jur fără contracte, când se termină contractele de arendă ale vecinilor de câmp.
Aceste informații reprezintă o șansă reală de a vă extinde terenurile după achiziționarea unei întreprinderi, dacă vă câștigați o bună reputație și oferiți condiții de arendă mai bune pentru proprietarii de terenuri. Trebuie să analizați situația nu numai în întreprinderea dvs., ci și în jur.
În imagine, vedeți toți fermierii proprietari de terenuri în culori diferite și terenurile care sunt prelucrate în limitele unei anumite primării. Vedeți și termenele de expirare ale contractelor ceea ce ajută la evaluarea situației.
Nu avea încredere în cuvinte, ai încredere în date!
Verificarea părții contractante înainte de tranzacție este un proces obligatoriu, care protejează fermierul de pierderea banilor. Multi bani. potrivit lui Andrei Demianovici puteți pierde, cumpărând „mâța în sac”.
„Am avut un caz în care un fermier a găsit o întreprindere de cumpărat și chiar a lăsat un avans. Și apoi a apelat la noi cu o solicitare de a verifica contractantul. Am făcut o analiză a întreprinderii și am determinat, că o mulțime de parcele sunt răspândite pe teritoriul a diferitor primării, iar între punctele îndepărtate există mai mult de 50 km distanță. Toate schimburile cu concurenții au fost verbale, iar înțelegerile se bazau doar pe autoritatea fermierului. Toate aceste înțelegeri sunt foarte fragile și de scurtă durată, așa că am sfătuit clientul să nu cumpere întreprinderea. A luat avansul înapoi și s-a salvat de la pierderea unei sume mari de bani”, spune Andrei.
Un alt fermier a cumpărat afacerea fără a efectua un audit contabil sau contractual. Drept urmare, a primit o întreprindere cu o grămadă de datorii, apoi a investit în această afacere de 10 ori mai mult decât suma planificată. Prin urmare, nu este rațional să economisiți pe audit.
Astăzi, veți cheltui mai puțin de 1% din sumă pentru un audit și asta vă va scuti de pierderi uriașe pe viitor. Totul depinde de scopul dvs., dacă doriți să cumpărați o întreprindere plătind valoarea ei reală și să demonstrați costul ei real proprietarului sau să refuzați o afacere proastă.
Arătați-i, de exemplu, că jumătate din terenuri sunt împădurite, sau nu au contracte de arendă pe terenurile pe care le cultivă. Acesta, de exemplu, poate susține, că are 100 de hectare, dar de fapt cultivă 40-50 de hectare ilegal, sau e un sector împădurit. Toate acestea afectează costul real și îl reduc. Cine are nevoie de o întreprindere de nimic la un preț mare?
„Și, în sfârșit, sfaturi de la mine personal. Dacă aveți de gând să cumpărați o afacere, rugați-o pe soția sau fiica dvs. să se plimbe prin sat și să întreabe localnicii ce părere au despre acest fermier, cum conduce, cum plătește arendatorii. Aceste informații de la început pot oferi un indiciu, veți ști unde să atrageți mai multă atenție și dacă merită să fie cumpărată sau nu întreprinderea”, a rezumat Andrei.
Pentru a comanda un audit funciar sau pentru a obține o consultație gratuită, accesați Feudal.md sau sunati la tel. +373 79 263 461, Daniela.
