În ziua de azi, extinderea și controlul unei bănci funciare este mai ușoară ca oricând. Accesul la informațiile publice deschide noi oportunități pentru agricultori de a monitoriza și de a contabiliza atât propria bancă funciară, cât și terenurile utilizate de concurenți.
Cum puteți monitoriza rapid expirarea contractelor de arendă ale concurenților atunci când datele sunt disponibile doar în primărie?
Cum se pot identifica parcelele fără contract de arendă și ce se poate face cu parcelele ai căror proprietari sunt morți? Și cum să fiți cu câțiva pași înaintea concurenței?
Vom vorbi despre toate aspectele în articol.
Mai multe informații – mai multe oportunități
Atributele de bază necesare pentru o gestionare eficientă a băncii funciare și pentru extinderea acesteia sunt 3 tipuri de date și o analiză completă a acestora.
În primul rând, este vorba despre date din domeniul geografico- spațial, care vă permit să vedeți limitele unui câmp și să înțelegeți parcelele din acele câmpuri.
Cel de-al doilea tip de date este reprezentat de informațiile privind caracteristicile cadastrale ale fiecărei parcele.
În sfârșit, al treilea tip de date este reprezentat de informații privind contractele de arendă, care sunt parțial conținute în cadastru (contracte pe termen lung) și în primărie.
Aceste date sunt combinate în sistemul Feudal.md.
Sistemul vizualizează banca funciară în limitele solicitate de utilizator. Aceasta este completată cu date din cadastru referitoare la toate parcelele de teren din cadrul primăriei.
Adică, se poate vedea imediat cine este proprietarul parcelei de teren, iar dacă există un contract de arendă, se poate vedea cu cine și pentru cât timp.
Nu trebuie să obțineți niciun extras, trebuie doar să dați click pe parcelă, apoi informațiile vor fi în fața ochilor dumneavoastră.
În plus, echipa Feudal digitalizează gratuit contururile câmpurilor în funcție de analizele de satelit și le pune pe hartă, astfel încât fermierul să înțeleagă ce se întâmplă cu parcelele din câmpurile sale.
Dar cel mai important aspect este că fermierul are informații despre toți proprietarii din cadrul primăriei și înțelege ce parcele se află în proprietatea concurentului și pe ce perioadă de timp.
Discutând despre sistemul de gestionare a terenurilor din Moldova, fondatorul sistemului, Andrei Demianovici, observă că majoritatea fermierilor înregistrează contractele de arendă la primărie.
Totuși, în opinia echipei Feudal.md, acest lucru se va schimba cu timpul. Din ce în ce mai mulți fermieri își dau seama că înregistrarea contractelor de arendă la primărie, în loc de cadastru, implică multe riscuri, în afară de faptul simplu că contractele de la primărie nu sunt sigure.
De exemplu, în astfel de cazuri, un fermier nu poate planifica împădurirea sau dezvoltarea sistemelor de irigații dacă are un contract pe o perioadă de doar 5 ani sau, chiar mai rău, dacă are doar un acord verbal cu proprietarul privind utilizarea parcelei.
„În această situație, vrem să-i învățăm pe fermieri cum să fie competitivi.
Le oferim fermierilor instrumentele și strategia de a vedea când se termină contractele de arendă ale concurenților lor, de a analiza și anticipa corect schimbările de pe piață, de a se asigura împotriva riscurilor și, cel mai important, de a-și extinde proprietățile, de a crește suprafața de teren arendată (și nu numai), doar stând în biroul lor”, spune Andrei.
De pe câmpurile tale până la terenurile concurenților tăi
„Înainte, când abia ne începeam activitatea, fermierii ne cereau deseori să efectuăm un audit numai pe terenurile lor sau, mai rău, un audit numai pe baza listei numerelor cadastrale ale parcelelor pe care le arendau oficial.
Dar ce îi oferă acest lucru fermierului? Nimic altceva decât o vizualizare frumoasă a câmpurilor și parcelelor sale pe o hartă. Dacă un fermier dorește să își extindă banca funciară, trebuie să vadă toate parcelele din jurul fermei sale, trebuie să înțeleagă unde poate și unde ar trebui să se mute, trebuie să înțeleagă când expiră contractele de arendă ale concurenților săi pentru anumite parcele, trebuie să aibă date despre proprietarii parcelelor de teren și trebuie să lucreze la extindere cu aceste informații.
Dacă un fermier vrea să se dezvolte, trebuie să analizeze și să controleze nu doar banca sa funciară, dar și pe concurenții săi. Controlul este pur și simplu o necesitate prioritară”, explică Andrei.
De exemplu, nu este un secret faptul că marea majoritate a agricultorilor nu au o bancă funciară completă.
Practica arată că aproximativ 20-50% din parcelele de pe câmpuri nu au contracte de arendă și că există adesea schimburi de parcele cu concurenții, ceea ce creează haos și confuzie, deoarece este dificil de contabilizat.
Iar pentru a înțelege și a vă acoperi riscurile, trebuie mai întâi să le vedeți.
În primul rând, fermierul ar trebui să înceapă prin a identifica și analiza propriile zone problematice și riscante din banca funciară, iar apoi să analizeze situația concurenților și a parcelelor din întreaga primărie.
„Sistemul Feudal.md îi oferă fermierului posibilitatea să analizeze și să vadă unde există parcele în proprietatea sa fără contract de arendă, unde nu se prelucrează terenul în totalitate, unde ocupă ilegal terenul vecinilor săi.
În plus, sistemul îi oferă informații cu privire la cine este proprietarul unei anumite parcele de teren și îi permite să vadă situația reală cu contractele concurenților săi, precum și să încarce listele proprietarilor de parcele de teren în folosința lor”, explică fondatorul.
Ceea ce este un risc în terenurile tale este o oportunitate pentru altcineva
Atunci când un fermier primește informații despre toate parcelele din cadrul primăriei, acesta are la dispoziție o cantitate mare de informații cu care trebuie să lucreze în continuare.
De unde să înceapă? În primul rând, ar trebui să aibă grijă de reducerea riscurilor de a pierde terenurile pe care le deține deja.
El ar trebui să analizeze unde are contracte de arendă neînregistrate și să le corecteze cât mai curând posibil, acolo unde este cazul.
Pentru că, dacă nu ați înregistrat contractul, poate fi altcineva mereu, mai ales că, cu un sistem ca Feudal.md, care are listele tuturor proprietarilor parcelelor și care este, de asemenea, rapid accesibil, nu este greu de făcut acest lucru.
După cum explică expertul, înregistrarea contractelor în cadastru, mai degrabă decât în primărie, prezintă un avantaj strategic semnificativ, deoarece reprezintă o oportunitate pentru utilizatorii de terenuri de a înregistra contracte pe termen lung, fără a mai menționa că înregistrarea la primărie pe hârtie nu garantează că veți fi protejat de intruși sau concurenți care doar vor să vă ia terenul.
Așadar, în primul rând, pentru a evita pierderea de terenuri, ar trebui să vă puneți în ordine contractele de închiriere și să vă asigurați că sunteți protejat.
După ce și-au redus propriile riscuri, fermierii pot începe să lucreze cu terenuri folosite de concurenți.
„Cel mai simplu mod de a începe să lucrăm este cu acele parcele care au date în contractul de arendă. Vă reamintesc că, sistemul conține informații complete din cadastru privind parcele de teren.
Utilizatorul din sistem vede de îndată ce parcele din cadrul primăriei sunt înregistrate în cadastru – pentru confort, acestea sunt afișate în culori diferite în funcție de producătorii care le prelucrează.
Acele parcele care nu conțin informații despre contractul de arendă vor fi afișate în culoarea gri. Astfel, din punct de vedere vizual, fermierul va putea face diferența între grupurile de parcele cu și fără contracte de arendă în cadastru”.
În primul rând, să vedem cum să lucrăm cu parcele cu un contract de închiriere. Sistemul Feudal.md îi permite utilizatorului să filtreze parcelele în funcție de data de expirare a contractului de arendă.
Astfel, un fermier poate vedea toate parcelele din cadrul primăriei în care contractul de arendă expiră, de exemplu, în 2025.
Încă câteva clickuri și sistemul va descărca toate informațiile despre aceste parcele într-un dosar separat. Date despre proprietarii fiecărei parcele și date despre contracte.
Cu aceste informații, fermierul poate începe deja să lucreze cu proprietarii – oferindu-le condiții de arendă mai bune, pentru a-i convinge să colaboreze cu el și să semneze un contract de arendă pentru 2026 și ulterior.
Este important din punct de vedere strategic să înțelegem că astfel de persoane au semnat deja un contract la cadastru, ceea ce înseamnă că este mai ușor să le convingem să facă acest lucru din nou la cadastru decât la primărie.
Cum se procedează cu parcelele care nu au contracte de arendă?
În cazul în care cadastrul nu conține informații despre un contract de arendă înregistrat, există două opțiuni posibile. Prima este ca contractul să fie înregistrat la primărie.
A doua este că nu a fost semnat niciun contract de arendă, dar terenul este în curs de cultivare.
Două lucruri sunt importante de înțeles aici: în primul rând, utilizatorul are informații despre toți proprietarii de parcele de teren din sistem; în al doilea rând, el știe cu siguranță că orice contract înregistrat la primărie are o perioadă de valabilitate de cel mult 5 ani.
Astfel, cel puțin 50% dintre parcele vor avea contracte de arendă care vor expira în următorii doi ani.
„Logica noastră este că e suficient ca un fermier să știe că orice contract de arendă înregistrat la primărie este valabil pentru maxim 5 ani. Acest lucru înseamnă că aproximativ 50% din toate aceste contracte de arendă vor expira în următorii 2-3 ani. Și este timpul să începem să lucrăm cu proprietarii acestor parcele pentru a încheia un contract”, explică dl Andrei.
Desigur, atunci când un fermier începe să lucreze cu astfel de parcele, va da și peste cele în care nu există niciun contract de arendă sau proprietarul este mort.
În primul caz, este clar că utilizatorul terenului are un fel de acord verbal cu proprietarul. Cu toate acestea, acest lucru nu îl împiedică pe fermier să meargă și să ofere propriile condiții de cooperare.
În cel de-al doilea caz, când proprietarul a murit, primăria are dreptul de a arenda terenul fermierului până la găsirea unui moștenitor și de a oferi arendă. Și aceasta este o mare oportunitate, până la extinderea oficială.
„După ce am lucrat pe piața Moldovei timp de aproape un an, vedem că sunt multe primării în care fermierii nu înregistrează deloc contractele de arendă în cadastru. Și foarte des, atunci când analizează banca funciară, un fermier vede o imagine primitivă în sistem. Cu toate acestea, în procesul de extindere a băncii funciare, cel mai important lucru este să înțelegem situația parcelelor din jur și să avem acces rapid la informații despre proprietarul oricărei parcele de teren”.
Deci, ca să rezumăm discuția cu expertul Andrei Demianovici, fondatorul sistemului electronic de evidență a terenurilor Feudal.md, avem o strategie clară de păstrare și extindere a băncii funciare.
Dacă doriți să vă extindeți și să vă dezvoltați, trebuie să înțelegeți că va trebui să creșteți procentul de contracte de arendă formale, deoarece veți începe să primiți mai multă vizibilitate.
Primul pas este să vă acoperiți riscurile, iar apoi să stabiliți unde doriți să vă extindeți, să obțineți date despre contracte și proprietari și să vă îndreptați spre semnarea mai multor contracte.
Cum poți pierde oportunități de dezvoltare când sistemul Feudal.md face procesul de extindere atât de ușor?
V-ar putea fi util și articolul despre Unde fermierul poate pierde bani fără să observe? 4 soluții moderne ce permit să vedeți acest lucru.
