Moldova dispune, în medie, de soluri cu un grad moderat de fertilitate. Conform datelor instituţiilor de cercetări ştiinţifice, a centrelor agrochimice, inclusiv şi a cercetărilor efectuate de noi, în anii 2001-2005, starea de asigurare a solului cu humus, „aurul negru al pământului”, indicator de bază al productivităţii, care se micşorează cu an ce trece, variază de la 0,8% în soluri foarte puternic erodate, până la 4,5-4,8% – cernoziom tipic.
Datele prezentate, care totalizează rezultatele cercetărilor agrochimice pentru o perioadă îndelungată, ne determină să recunoaştem că „mitul„ liniştitor de încadrare a solurilor moldoveneşti în categoria celor mai bogate din lume nu poate fi decât dăunător.
Dar ştim foarte bine că, cu cât conţinutul de humus în sol este mai mare, cu atât plantele sunt mai asigurate cu elemente nutritive. Majorarea cantităţii de humus în sol cu 1% asigură obţinerea suplimentară a 1 tonă de cereale/ha.
Majoritatea gospodăriilor agricole nu dispun de o evidenţă clară a stării de aprovizionare a solului cu humus.
Nu poate fi contestat faptul că solul (pământul) este un dar al naturii şi ca orice dar al naturii nu are valoare şi, deci, nu are nici preţ. În economia de piaţă, pământul este considerat drept un bun economic care se vinde şi se cumpără pe piaţa factorilor de producţie.
Atribuirea pământului (solului) a unei valori rezultă şi din următoarele considerente:
- La momentul luării în cultură, pământul necesită investiţii, ceea ce îi atribuie o anumită valoare. În asemenea situaţie se găsesc păşunile şi fâneţele naturale. Exploatarea raţională a acestora presupune eforturi financiare considerabile;
- Apariţia proprietăţii private asupra pământului, formarea unei pieţe a pământului şi, deci, circulaţia bunurilor agricole. În condiţiile economiei de piaţă, bazate pe proprietatea privată, circulaţia terenurilor agricole de la un proprietar la altul nu poate avea loc decât sub formă de marfă, prin actul de vânzare-cumpărare;
- Necesitatea investiţiilor pentru mărirea capacităţii de producţie a terenurilor existente, ceea ce transformă tot mai mult pământul din produs al naturii în produs al muncii omeneşti;
- Alocarea de noi investiţii contribuie, în mod firesc, la creşterea potenţialului productiv al terenurilor, prin adăugarea la fertilitatea naturală a fertilităţii artificiale, create de om, reprezentând o fertilitate economică.
- Funcţionarea pieţei funciare presupune existenţa preţului pământului care exprimă cantitatea de monedă necesară pentru cedarea dreptului de proprietate a unei persoane fizice/juridice asupra unei suprafeţe de teren, altei persoane fizice/juridice, prin actul de vânzare-cumpărare.
Potrivit legislaţiei în vigoare, proprietarii terenurilor agricole private au dreptul de a vinde terenurile la preţ liber.
Conform declaraţiilor persoanelor cu funcţii de răspundere din oficiile cadastrale, subiecţii contractului de vânzare-cumpărare în cele mai multe cazuri stabilesc preţuri mult mai mici decât valoarea reală a terenului, pentru a suporta cheltuieli minime la perfectarea contractului.
În cazul vânzării-cumpărării terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale, preţul acestuia nu poate fi mai mic decât preţul normativ al pământului.
Nivelul preţului terenurilor agricole pe zone nu totdeauna depinde doar de fertilitatea solului, ci şi de alţi factori. Preţul pământului este un barometru foarte sensibil la evoluţia fenomenelor din agricultură, din economia naţională şi, în general, din societate.
În această situaţie, se poate interveni asupra preţului de piaţă al terenurilor agricole în sensul creşterii acestuia?
Răspunsul este afirmativ. Dar această creştere nu presupune măsuri administrative, de impunere a unor preţuri mai mari decât cele actuale; nu poate avea loc nici automat, odată cu dorinţa aderării Republicii Moldova la UE, şi nici odată cu permisibilitatea cumpărării de pământ de către cetăţenii străini şi apatrizi.
Creşterea preţului pământului va putea să aibă loc numai în condiţiile:
- dezvoltării agriculturii, în particular, şi a economiei naţionale, în general, a creşterii cererii de produse autohtone pe piaţa internă şi externă, ceea ce presupune schimbări substanţiale în producţia agricolă, în mecanismele de antrenare a factorilor performanţi şi, cu deosebire, a neofactorilor care să pună în valoare fertilitatea ridicată a terenurilor (inclusiv, prin contracararea efectelor secetei, inundaţiilor şi excesului de umiditate, eroziunii terenurilor, poluării solului, apei şi aerului etc.)
- în organizarea şi susţinerea pieţelor agricole, în dezvoltarea mediului rural
- creşterea nivelului de trai al producătorilor agricoli
- în politica de subvenţionare etc.
Preţul va creşte odată cu integrarea în UE
În opinia multor experţi, ne putem aştepta la o creştere substanţială a preţului pământului, ca urmare a integrării Republicii Moldova în UE. În acest context, vom menţiona următoarele:
a) piaţa funciară este o piaţă locală, pământul se vinde acolo unde este situat spaţial şi, deci, nu poate să aibă loc o nivelare a preţurilor, aşa cum se întâmplă cu alte produse (grâu, porumb, tractoare etc.).
Aşa se face că preţul pământului diferă foarte mult de la o ţară la alta, chiar în cadrul UE. Iar în R. Moldova aceste diferenţe pot fi observate de la o zonă la alta, de la un raion la altul şi chiar de la o comună la alta,
b) în condiţiile pieţei unice europene, produsele circulă liber şi, în cazul în care produsele autohtone nu vor fi competitive, din punct de vedere al calităţii, costului şi prezentării, s-ar putea ca producţia internă să fie afectată, fapt care va influenţa preţul la pământ.
Nu este exclusă, însă, posibilitatea ca, în urma intrării pe piaţa unică, să asistăm la creşterea preţurilor produselor agricole, fapt ce ar stimula producţia autohtonă şi, în consecinţă, creşterea preţului pământului.
Un subiect contradictoriu, în acest context, este oferirea dreptului de achiziţie a loturilor de teren persoanelor străine şi apatrizilor.
Din punct de vedere legislativ, acest subiect este tratat diferit în unele acte normative. Astfel, în art. 22 al Legii cu privire la investiţiile în activitatea de întreprinzător se stipulează că:
„Investitorii străini pot dobândi, în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii Moldova, cu excepţia terenurilor cu destinaţie agricolă şi a celor din fondul silvic, pentru a desfăşura activitate de întreprinzător”.
În art. 6 al Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului se menţionează că:
„dreptul de vânzare-cumpărare a terenurilor cu destinaţie agricolă aparţine statului, persoanelor fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, precum şi persoanelor juridice al căror capital social nu conţine investiţii străine”, ceea ce vine în contradicţie cu prevederile art. 6 a Legii cu privire la investiţiile în activitatea de întreprinzător în care se menţionează că:
„Investitorilor li se acordă condiţii echitabile şi egale de activitate, care exclud aplicarea de măsuri discriminatorii ce ar putea împiedica dirijarea, operarea, întreţinerea, folosirea, fructificarea, achiziţionarea, extinderea sau dispunerea investiţiilor”.
Aceste discrepanţe în legislaţia autohtonă sunt permanent criticate de membrii Asociaţiei Investitorilor Străini, care consideră că restricţiile la achiziţionarea terenurilor agricole, procedura anevoioasă şi costisitoare de schimbare a destinaţiei acestora au dus la o scădere considerabilă a investiţiilor străine şi chiar la pierderea unor investitori şi proiecte de valoare.
În condiţiile actuale este prematur să vorbim despre posibilitatea vânzării pământului cetăţenilor străini.
Conjunctura pieţei va impune o valoare derizorie loturilor de pământ comercializate şi vânzătorii acestora, cetăţeni ai Republicii Moldova, vor obţine venituri nesemnificative. În plus, nu poate fi exclusă cumpărarea terenurilor strict în scopuri speculative.
Totodată, prin semnarea Planului de acţiuni Moldova – Uniunea Europeană, Republica Moldova s-a angajat să reformeze sistemul judiciar şi să confere un rol clar şi specific puterii judecătoreşti.
Acest rol se referă la corectitudinea actelor legislative, inexistenţa contradicţiilor de esenţă dintre acestea şi asigurarea aplicării corecte a regulilor de joc în toate domeniile.
De aceea, este binevenită ajustarea actelor normative nominalizate mai sus astfel încât să nu existe divergenţe.
Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare a elaborat Codului funciar, care impune noi condiții de vânzare-cumpărare a loturilor agricole, iar acum se elaborează Planul de dezvoltare a agriculturii pentru anii 2025 — 2030, în care este necesar să se prevadă ajutorarea tinerilor familii (mai ales, a tinerilor absolvenți ai instituțiilor agricole şi tinerilor care se întorc de după hotare) prin acordarea creditelor fără dobândă, granturilor pentru procurarea pământului şi crearea unor gospodării agricole de dimensiuni optime.
Această măsură se aplică eficient în ţările dezvoltate apusene, constituind una din măsurile de bază pentru susținerea producătorilor agricoli şi întinerirea contingentului de fermieri.
Andrei GUMOVSCHI, doctor conferenţiar universitar.
Comentarii