Dreptul la preemțiune la vânzarea sau cumpărarea terenurilor agricole reprezintă un drept pe care îl are cineva, printr-un contract sau printr-o lege, la o vânzare-cumpărare, de a fi, în condiții egale, cel preferat dintre mai mulți cumpărători.
Potrivit Codului Civil, arendașul are drept de preemțiune în cazul vânzării de către arendatorul proprietar a terenului dat în arendă.
Arendaș – Persoană care ia în arendă un teren agricol.
Arendator – Persoană care dă în arendă.
Dispoziția nu se aplică dacă arenda este inopozabilă terțului cumpărător. Dreptul arendașului de a cere repararea prejudiciului de la arendatorul care a încălcat dreptul de preemțiune rămâne neafectat.
*Inopozabil – (Despre un act juridic) care nu poate fi invocat față de alte persoane și în alte cazuri decât cele determinate de lege.
Cumpărarea terenului în baza dreptului de preemțiune
Titularul dreptului de preemțiune (în cazul respectiv arendașul) îl poate exercita atunci când persoana obligată (arendatorul) îi face o ofertă de vânzare a terenului agricol, în lipsa ofertei, dacă persoana obligată încheie cu un terț (o altă persoană) un contract de vânzare-cumpărare cu privire la acel bun.
În cazul în care de același drept de preemțiune beneficiază câteva persoane împreună, acest drept poate fi exercitat numai în comun dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
Dreptul de preemțiune nu este transmisibil și nu trece prin succesiune dacă legea sau contractul dintre persoana obligată și titularul dreptului de preemțiune nu prevede altfel.
Obligația de informare (articolul 1145)
Persoana obligată (arendatorul) trebuie să comunice titularului dreptului de preemțiune (în cazul nostru arendașului) oferta completă de vânzare a bunului (alineatul 1).
Dacă contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu un terț (o altă persoană care nu figurează în acte), arendatorul trebuie să îi remită neîntârziat titularului dreptului de preemțiune (arendașului) un exemplar al contractului. Obligația de remitere poate fi realizată și de terț.
Exercitarea dreptului de preemțiune (articolul 1146)
După primirea de către titularul dreptului de preemțiune (arendașului) a ofertei sau a exemplarului contractului conform art. 1145 alin. (2), dreptul de preemțiune poate fi exercitat în termen de o lună în cazul bunurilor imobile și în termen de 10 zile în cazul altor bunuri.
În cazul în care dreptul de preemțiune este instituit de lege, orice clauză prin care se modifică termenul de exercitare a dreptului de preemțiune este nulă.
În cazul în care dreptul de preemțiune este exercitat ca urmare a comunicării ofertei conform art. 1145 alin. (1), declarația de exercitare se consideră acceptare a ofertei de vânzare.
Dacă pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare legea cere respectarea unei anumite forme, arendașul și arendatorul sunt obligați să încheie contractul în acea formă.
În caz de neexecutare nejustificată a acestei obligații de către una dintre părți, cealaltă parte poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre judecătorească în loc de contract (alineatul 3).
În cazul în care dreptul de preemțiune este exercitat după încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre persoana obligată și terț, atunci între persoana obligată (arendator) și titularul dreptului de preemțiune (arendaș) se consideră încheiat un contract de vânzare-cumpărare în condițiile stabilite de persoana obligată și de terț (alineatul 4).
În acest caz, vânzătorul (arendatorul) răspunde față de terț (persoană căreia i-a vândut terenul) pentru viciul juridic ce rezultă din exercitarea preemțiunii.
În cazul în care arendatorul sau terțul (persoana care a cumpărat terenul agricol) nu doresc să îndeplinească cerințele scrise anterior, titularul dreptului de preemțiune (arendașul) poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre de constatare a încheierii contractului conform alin. (4) și de dobândire de către titular a drepturilor și a obligațiilor de cumpărător (alineatul 5).
Dreptul la acțiunea prevăzută de prezentul alineat sau de alin. (3) se prescrie în termen de 6 luni.
Condițiile speciale ale vânzării (articolul 1147)
Dacă terțul a cumpărat terenul care face obiectul dreptului de preemțiune împreună cu alte bunuri contra unui preț total, titularul dreptului de preemțiune (arendașul) trebuie să plătească o parte proporțională din prețul total.
Persoana obligată (arendatorul) poate cere ca dreptul de preemțiune să se extindă asupra tuturor bunurilor care nu pot fi separate fără a-l dezavantaja.
Dacă terțului i s-a amânat achitarea prețului de cumpărare, arendașul poate beneficia de o amânare, dacă oferă o garanție a plății sumei amânate (alineatul 2).
Garanția poate consta în constituirea unui drept de gaj sau ipotecă de rangul întâi asupra bunului care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare ori rezerva proprietății în folosul persoanei obligate până la plata sumei care beneficiază de amânare.
Concursul dintre titularii dreptului de preemțiune (articolul 1148)
În cazul în care mai mulți titulari și-au exercitat preemțiunea asupra aceluiași bun, contractul de vânzare-cumpărare se consideră încheiat:
- cu titularul dreptului legal de preemțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preemțiune;
- cu titularul dreptului legal de preemțiune ales de vânzător, atunci când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preemțiune;
- dacă bunul este imobil sau este un alt bun asupra căruia dreptul de proprietate se dobândește, conform legii, prin înregistrare într-un registru de publicitate, cu titularul dreptului convențional de preemțiune care a fost mai întâi înregistrat în registrul respectiv, atunci cînd acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preemțiune;
- dacă bunul este altul decât cel prevăzut în alineatul anterior, cu titularul dreptului convențional de preemțiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preemțiune.
Inopozabilitatea clauzei de neaplicare a dreptului de preemțiune (articolul 1149)
Dispoziția (specială) prevăzută în contract stabilită de persoana obligată (arendator) și terț potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare este condiționat de neexercitarea dreptului de preemțiune sau potrivit căreia persoana obligată își rezervă dreptul de a soluționa contractul la exercitarea dreptului de preemțiune nu este opozabilă titularului dreptului de preemțiune.
*Opozabil – care trebuie respectat și de alte persoane, nu numai de titularul dreptului sau de părțile în litigiu.
Executarea obligaţiilor suplimentare (articolul 1150)
Dacă terţul şi-a asumat, conform contractului de vânzare-cumpărare, o obligaţie suplimentară pe care arendașul nu poate să o execute, ultimul va fi obligat să plătească valoarea obligaţiei suplimentare (alineatul 1).
Dacă evaluarea bănească a obligaţiei suplimentare este imposibilă, nu se admite exercitarea dreptului de preemţiune.
Dispoziția obligației suplimentare nu este opozabilă arendașului, dacă contractul s-ar fi încheiat cu terțul chiar și în lipsa acelei clauze.
Citește și despre Rezilierea contractului de arendare a terenului agricol.
