De ce înregistrarea unui contract de arendă a terenului la cadastru este mai profitabilă decât la primărie – expert

Contractele înregistrate la cadastru și la primărie au diferențe semnificative. Prima diferență este termenul contractului de arendă. Dacă vorbim de înregistrarea la primărie, atunci este vorba de cele mai multe ori de contracte cu un termen de arendare de 3-5 ani. În același timp, înregistrarea contractelor la cadastru este o modalitate de înregistrare de la 5 ani și mai mult.

Astfel oferă oportunitatea de a înregistra contracte pe 10 ani, pentru că tocmai astfel de perioade sunt importante atunci când un fermier plănuiește să lucreze eficient pe aceste terenuri. În al doilea rând, este fiabilitatea – tot ceea ce este înregistrat în registrul de stat este întotdeauna mai stabil decât ceea ce este stocat local în jurnale sau foi de calcul Excel. Aceste două diferențe sunt principalul avantaj al înregistrării contractelor în cadastru, explică Andrei.

Un acord înregistrat la cadastru este un document confirmat de stat. Înregistrarea contractelor la primărie este asociată cu unele riscuri și restricții pentru fermier. În primul rând, cu astfel de acorduri, fermierul riscă să intre în dublă înregistrare, ceea ce va presupune instanțe, judecăți și pierderi de profit, chiar dacă adevărul este de partea fermierului. În plus, la cumpărarea și vânzarea unui teren, nu întotdeauna se verifică înregistrarea la primărie, iar fermierul riscă să fie lăsat în afara acestui proces și să afle pur și simplu despre vânzarea terenului arendat după finalizarea tranzacției.

Asemenea situații întâlnim des în Moldova – în acest caz acesta este un factor uman inevitabil. De asemenea, merită de adăugat, că înregistrarea contractelor la primărie și termenul scurt de închiriere al unor astfel de contracte nu oferă producătorului agricol posibilitatea de a-și dezvolta afacerea și de a investi în terenuri, de exemplu, în defrișările pentru curățarea terenului sau în irigații.

Precipitațiile sunt un subiect fierbinte astăzi, iar fermierii se gândesc din ce în ce mai mult să investească în sisteme de irigare. Cei care nu s-au gândit încă la asta vor începe foarte curând, deoarece toată lumea cunoaște situația cu încălzirea globală și toată lumea a început deja să o simtă pe propria piele. Dar, este imposibil să se planifice irigarea pe teren cu un termen de închiriere de 3-5 ani, dat fiind faptul că costul instalării unui sistem de irigare începe de la 3.000 euro/ha (trebuie să înțelegem că și cu previziuni proaste, irigarea este o modalitate pentru a crește randamentele începând cu 40%). 

În consecință, este important ca un producător agricol să înțeleagă câți ani sunt necesari pentru amortizarea acestor investiții, adică pentru a-și recupera investițiile. Dar odată cu acordurile înregistrate la primărie există întotdeauna riscul ca după 3-5 ani proprietarul să nu prelungească contractul de arendă. Și fermierul a trasat drumurile, a instalat electricitate și mașinile de irigare deja funcționează. Și atunci apare un „investitor”, care renegociază contractul cu proprietarul și vine pe totul gata. Moldova este o țară mică, nu există teren suficient pentru a risca să pierdeți măcar o parcelă. Cu cât întreprinderea dvs. este mai dezvoltată, cu atât mai mulți vor căuta locurile vulnerabile pentru a prelua ceea ce vă aparține. Prin urmare, atunci când vorbim despre investiții, fie că este vorba să fie făcute în defrișări sau în sisteme de irigare, le luăm în considerare pe acele terenuri unde arenda este pe cel puțin 10 ani, adaugă Andrei Demianovici.

În astfel de contracte, condițiile de arendă, arendarea propriu-zisă, condițiile de reziliere a contractelor sunt clar precizate. Înregistrarea de stat protejează atât arendatorul, cât și arendașul de posibile manipulări de fiecare parte, de modificări neprogramate ale condițiilor de arendare. Fermierul poate fi sigur, că mâine nimeni nu va rezilia contractul și nu-i va lua pământul în care a investit bani și timp.

Potrivit cadastrului moldovenesc, astăzi, cea mai scumpă variantă de înregistrare a unui contract este înregistrarea timp de 1 zi. Costul unui astfel de serviciu este de 800 de lei, da, chiar nu este ieftin pentru un producător agricol. Dacă vă înregistrați în termen de 10 zile lucrătoare, atunci costul serviciului este de 5 ori mai ieftin și este de 160 de lei.

Aici trebuie să înțelegeți că, acești 800 lei se recuperează prin cei 10 ani de posibilă arendare. Dacă împărțiți această sumă la timpul specificat și luați în calcul și posibila inflație, aceasta este, de fapt, o sumă mică de bani care oferă fermierului posibilitatea de a dormi liniștit și de a-și dezvolta cu încredere afacerea, mizând pe 10 ani înainte. Acești bani sunt plată pentru o garanție legală a securității de a face afaceri. Iar dacă comparăm aceste costuri cu eventualele pierderi din cauza riscurilor dublei înregistrări sau rezilierii contractului înainte de timp, acestea nu sunt comparabile. Prin urmare, înregistrarea contractelor la cadastru este mult mai profitabilă decât înregistrarea în primărie, rezumă Andrei Demianovici.

Sistemul oferă o vizualizare completă a băncii de terenuri în limitele satelor, posibilitatea de a vedea toți proprietarii de parcele, contractele de închiriere și pentru cât timp sunt înregistrate și de a înțelege cine este utilizatorul de teren al fiecărei parcele. Sistemul vizualizează, de asemenea, unde nu sunt cultivate terenurile, din cauza acoperirii forestiere sau a oricărei alte cauze. Ideea a venit în Moldova din Ucraina și este deja folosită cu succes de fermierii moldoveni, ajutând la extinderea afacerilor lor, ținând evidența terenurilor și având acces la tot felul de informații publice despre teren la un singur click.